Preparándose Para invertir en Bienes Raíces

Al igual que con cualquier inversión, es importante amarse de cuanta información le sea posible antes de invertir un centavo. Primero, determine cuál es su objetivo en cuanto a la cantidad de ingresos deseada y el nivel de riesgo que está dispuesto a correr para alcanzar este objetivo. Luego, considere las fuentes de capital disponibles para la compra de bienes raíces y los diferentes tipos de inversiones y propiedad. Finalmente, conozca las personas que deben formar parte de su equipo de inversión.

Su objetivo de ingresos
Los bienes raíces son inversiones a largo plazo y por lo tanto es importante tener en cuenta cual es el uso que usted va a dar a los ingresos generados por sus propiedades. Por ejemplo, su usted planea usar estos ingresos para tomarse unas vacaciones, entonces es probable que usted esté dispuesto a correr un riesgo más alto. Sin embargo, si usted planea usar los ingresos para cubrir sus gastos básicos una vez se jubile, tal vez sea mejor hacer una inversión más conservadora.

Para determinar sus necesidades financieras actuales y futuras, considere lo siguiente:

Su situación financiera actual
Preparar su hoja de balance le ayudara a analizar su situación financiera actual. Una hoja de balance incluye una lista de las fuentes de ingreso actual, los gastos, y los bienes activos y obligaciones (en ingles, assets and liabilitites). La hoja de balance le permite ver cuánto dinero tiene y cuanto dinero debe.

Sus objetivos financieros y sus obligaciones durante su jubilación
Es probable que sus objetivos financieros durante su jubilación varíen de sus objetivos actuales. Puede que usted desee viajar, establecer un negocio, o matricularse en la universidad. Determinar cuáles van a ser sus gastos durante sus años de jubilación le ayudara a calcular el nivel de ingresos que va a necesitar.

Capital disponible para inversiones
La suma de dinero que aparece en su hoja de balance como ‘activos’ puede usarse para inversiones. Usted puede decidir qué cantidad está dispuesto a usar para invertir en bienes raíces.

Número de años antes de la jubilación
Generalmente mientras más cerca la fecha de su jubilación, mas conservadoras deben ser sus inversiones. Una persona que planea jubilarse dentro de 25 años tiene más tiempo para acumular patrimonio y cash flow que alguien que planea jubilarse dentro de 10 años.

Fuentes de capital
Tal vez usted ha oído en uno de estos programas nocturnos sobre inversiones en bienes raíces que se puede comprar propiedad sin tener que dar un pago inicial o dando un pago inicial mínimo. Pocas de estas formas son legítimas pero por lo general la mayoría de ellas no lo son. Si utiliza una de estas formas legítimas puede ser una decisión muy arriesgada.

Es buena idea invertir capital en la propiedad. A los bancos les gusta prestar dinero para invertir en bienes raíces por lo tanto todos salen ganando en este tipo de transacción. Hay varias maneras a través de las cuales los inversionistas pueden conseguir el dinero que necesitan.

Ahorros El dinero que usted guarda en una cuenta de ahorros probablemente gane interés de tasa baja, del 2% a 6%. Es muy posible que su dinero logre mejor rendimiento si lo invierte en bienes raíces. Acciones y fondos mutuos El dinero que usted tiene invertido en acciones o fondos mutuos también puede usarse para comprar bienes raíces. Usted puede vender sus acciones o fondos mutuos y reinvertir los fondos recaudados en las propiedades. O, puede usar el dinero como aval o garantía para un préstamo. Seguro de vida Ciertas pólizas de seguro de vida tienen un valor en efectivo. Usted puede obtener un préstamo sobre el valor de su póliza, generalmente con una tasa de interés baja (4% o 6%). Esta es una buena alternativa cuando la tasa de interés es más baja que el rendimiento de los bienes raíces.

Amistades y familiares
Puede ser que sus amigos o miembros de su familia estén buscando como invertir dinero. Como ya lo conocen, seguramente estén dispuestos a prestarle dinero con una tasa más baja que una empresa prestamista. También pueden hacerse socios y dividir las ganancias.

Líneas de crédito, refinanciación y segunda hipoteca
Si usted es propietario desde hace varios años y el valor líquido de su propiedad es por lo menos 50% del valor de mercado de la casa, tal vez su casa sea la mejor fuente de capital para invertir. Mi-Consultor le puede realizar una tasación y análisis de su propiedad e informarle sobre sus opciones de préstamos.

Tipos de inversiones de bienes raíces
Cada tipo de inversión de bienes raíces tiene su propio nivel de riesgo y rendimiento. Aquí le ofrecemos detalles sobre tres categorías de inversiones de bienes raíces: Propiedad residencial, propiedad comercial y terrenos.

Propiedad Residencial
Las propiedades residenciales son aquellas dedicadas al uso familiar; ya sea unifamiliar o multifamiliar, y localizadas en áreas de zonificación residencial.

Propiedad comercial
Las propiedades comerciales son aquellas dedicadas al uso comercial o industrial y generalmente localizadas en áreas zonificadas para este tipo de uso. Generalmente se aconseja que las primeras inversiones en bienes raíces sean en propiedades residenciales, lo cual permite que el inversionista se familiarice con este tipo de negocio antes de proseguir a comprar propiedades comerciales.

Terrenos
La inversión en terrenos o acres de tierra se conoce a veces como inversión especulativa. Esto significa que el inversionista no sabe exactamente cuan provechosa va a ser la inversión. Es posible que un promotor inmobiliario quiera el terreno para construir casas, edificios de oficina o incluso un centro comercial. La compra de terrenos es una buena alternativa para los inversionistas que no tengan como objetivo inmediato el cash flow.

Para conveniencia del lector, nos concentraremos en las inversiones residenciales en el resto de esta sección. Su gustaría obtener más información sobre inversiones comerciales se puede contactar con nosotros aquí.

Tipos de propiedad de bienes raíces
Si usted decide invertir en bienes raíces con frecuencia, puede considerar establecer una corporación para este propósito. Los bienes raíces pueden adquirirse bajo su nombre o bajo el nombre de una corporación. Los siguientes son los tipos de propiedades más comunes:

Propiedad individual
La forma más común de invertir en bienes raíces. Las personas pueden invertir individualmente bajo su propio nombre no solo en su residencia particular, sino también en propiedades de inversión.

Fideicomisos de inversiones de bienes raíces (siglas en ingles REIT o Real Estate Investment Trusts) Los fideicomisos REITs permiten que personas individuales inviertan en bienes raíces de forma similar a las inversiones en fondos mutuos. Un grupo de inversionistas combina su dinero y lo invierte colectivamente en propiedades de bienes raíces. Las ganancias se reparten entre los inversionistas. La persona que elige este tipo de inversión tiene menos control sobre el tipo de inversiones que hace el grupo, pero a la vez experimenta menos riesgo con su capital. Si desea mayor información sobre inversiones de este tipo, consulte la página web de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversiones de Bienes Raíces, www.nareit.com, o comuníquese con su consejero financiero.

Sociedad
Si dos o más inversionistas quieren comprar juntos propiedades, pueden formar una sociedad. Esto incluso permite que puedan comprar una propiedad de más valor. Cada socio comparte los gastos y las ganancias de la inversión. Es muy importante que cada socio sepa bien cuáles son sus responsabilidades hacia la propiedad (mantenimiento, administración, etc.).

Sociedad Limitada
En este tipo de sociedad, los inversionistas se limitan a poner el capital (por lo que se les llama socios limitados), mientras que el administrador (o socio general) toma las decisiones financieras, administra el negocio, y se hace responsable de las deudas. La obligación financiera del socio limitado es solamente invertir el capital y recaudar las ganancias; no es responsable de las deudas incurridas por la sociedad.

Corporación
Una corporación protege al inversionista de ciertas responsabilidades legales, lo que en ingles se conoce como liability. Por ejemplo, si uno de los inquilinos tiene un accidente y se lastima en su propiedad, puede demandar a la corporación por los daos y generalmente no puede tratar de obtener compensación basada en los bienes personales de los dueños de la corporación. Una de las desventajas de establecer una corporación para sus inversiones de bienes raíces es que no se puede beneficiar de las protecciones de impuestos mencionadas anteriormente.

Su equipo de inversión
El invertir en bienes raíces es casi igual que administrar un negocio. Es importante tener a su lado a un equipo de profesionales con conocimiento de la industria de bienes raíces. Las siguientes personas pueden aconsejarle sobre sus inversiones y ayudarle a lo largo del proceso de inversión.

Agente de bienes raíces Un agente lo puede ayudar a localizar o vender propiedades. Contador y planificador financiero Los contadores le ayudan con el proceso de los impuestos cuando usted compre, administre o venda propiedades. Los planificadores financieros le aconsejan sobre los tipos de inversiones de bienes raíces más provechosas para usted. Abogado El abogado puede preparar contratos de alquiler o arrendamiento y evaluar los acuerdos de compra y venta. Corredor de hipotecas Aunque todos los corredores de hipoteca en principio pueden ayudar al inversionista a obtener los prestamos adecuados, es mejor usar un corredor que tenga experiencia en préstamos para inversión. Inspector Los inspectores son inestimables cuando llega el momento de decidir si se va a comprar una propiedad. Evalúan la propiedad y determinan si hay insuficiencias estructurales o cosméticas, a la vez que proveen un estimado del costo de reparaciones. Fíjese que hay ciertos inspectores que también ofrecen servicios de reparación; tenga cuidado porque puede que le den un estimado muy alto para sacarle más dinero. Para evitar situaciones como esta, le recomendamos que contrate a una compañía que se dedique únicamente a hacer inspecciones. Compañía de titulo o de cierre Las compañías de titulo o de cierre procesaran sus transacciones. Es posible que su corredor de hipotecas o agente de bienes raíces prefieran usar una compañía en particular, pero siéntase libre de elegir la compañía que usted quiera.

Administrador de propiedad
Su usted planea alquilar su propiedad, tiene la opción de administrarla usted mismo o contratar un administrador de propiedad. Mas detalles sobre este tema aparecen más adelante en la sección ‘Administrando su propiedad’.

Otros inversionistas de bienes raíces
Participar en un grupo o club de inversionistas ofrece la oportunidad de intercambiar ideas y aumentar sus conocimientos del tema de inversiones. Si está interesado, visite la página web del grupo Investing in Real Estate Clubs, donde aparece una lista de los clubes que existen en el sur de California – www.investing-in-real-estate-clubs.com