Como Localizar Inversiones de Bienes Raíces

Una vez usted se decida a invertir en bienes raíces, el primer paso es localizar y seleccionar las propiedades. Esta sección lo ayudara a identificar sus objetivos de inversión, las diferentes formas de invertir, y donde se encuentran las propiedades. Finalmente, le ofreceremos una estrategia que usan muchos inversionistas para comprar las propiedades deseadas.

Objetivos de inversiones en bienes raíces

Compra y obtener ganancia inmediatamente
Este objetico se logra con propiedades en situaciones difíciles, conocidas en ingles como distressed properties. Estas son propiedades cuyos dueños necesitan venderlas rápidamente, ya sea porque necesitan el dinero o porque el banco está a punto de liquidar la hipoteca. Usted puede comprar la propiedad y venderla antes de que tenga que hacer el primer pago de su préstamo. A través de este tipo de transacción, un inversionista puede ganar de $10,000 a $75,000 dólares.

Estrategias:
1. Compre usando un préstamo estándar
2. Pague en efectivo al dueño por la escritura de la propiedad
3. Obtenga un contrato sobre la propiedad por un precio en particular y venda el contrato a otro inversionista (añadiendo su nombre o el de sus adjudicados).

Comprar y mantener para cash flow
Este objetivo se lograba mejor en otras partes del estado y en otros estados del país como New Mexico, Arizona y Nevada, pero ahora, como está el mercado local, se pueden encontrar propiedades que generen un cash flow localmente. Usted compra una propiedad y la alquila, ganando de $300 a $400 dólares mensualmente en cash flow. ¡Imagine si compra 10 propiedades de este tipo!

Estrategias:
1. Identifique al equipo de agentes y prestatarios que va a usar.

2. Comience a buscar cosas que están a la venta por el dueño (siglas en ingles FSBO, o for-sale-by-owner), o por el banco directamente, o propiedades en Foreclosure.

3. Compre su primera propiedad de inversión. Como en todo, lo mas difícil es empezar; no sobre-analice su primera compra y evite inventarse excusas por las que no tomar este primer paso. Ordene la tasación y la inspección, y firme los papeles.

Formas de invertir

Fixer-uppers o propiedades que necesitan arreglo Este tipo de propiedad necesita arreglos antes de que alguien pueda mudarse a ellas. Generalmente tienen precio descontado. Las reparaciones pueden ser cosméticas (pintar o arreglar el patio) o estructurales (sistemas de electricidad y plomería). Usted puede hacer las reparaciones por sí mismo y vender la propiedad con buen provecho. Estas propiedades se localizan a través de los anuncios clasificados, agentes de bienes raíces o conduciendo por los vecindarios de la zona donde desea comprar propiedad. Los anuncios de este tipo de propiedad generalmente usan frases como ‘necesitan cuidado o TLC’.

Pre-liquidación o avisos de impago (en ingles, pre-foreclosure y notices of default NODs)
Cuando un dueño de casa paga la hipoteca o los impuestos, puede resultar que el prestatario decida liquidar la hipoteca. El prestatario tiene que presentar un Aviso de Impago (o notice of default) en la corte municipal. Una vez que este documento es presentado a la corte, el dueño tiene cierto tiempo para ponerse al día con los pagos o perder la propiedad. Consulte con la corte municipal para ver donde publican la lista de propiedades que están en esta situación o revise a ver si aparece en el periódico. Una vez determine si le interesa la propiedad, contacte al dueño y trate de negociar un arreglo.

Liquidacion de hipoteca
Si el dueño de una propiedad no puede hacer los pagos, el banco o el gobierno tomaran posesión de la propiedad y la subastaran. Usted puede hacer una oferta en la subasta, generalmente a un precio bajo. Consulte con la corte municipal para ver donde publican la lista de propiedades que están en esta situación o revise a ver si aparece en el periódico. El departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) provee información sobre propiedades reposeidas en su página web – www.hud.gov (seleccione ‘California’ en la sección de información por estado).

A la venta por el dueño (for sale by owner o FSBO)

Muchos propietarios deciden vender su casa sin usar un agente de bienes raíces. Toman esta decisión por muchos motivos: puede ser que tengan que vender la casa rápidamente o que no quieran pagar la comisión del agente. Este tipo de propiedades se puede localizar a través de los anuncios clasificados, manejando por los vecindarios, o consultando las paginas web siguientes: www.foresalebyowner.com www.owners.com Cuando este leyendo los anuncios, preste atención a las frases siguientes: “FSBO” (a la venta por el dueño), “quick close” (cierre rápido), “Seller motivated” (dueño motivado), “OWC” (‘owner will carry’ o sea, el dueño financiara la hipoteca), “must sell” (tengo que vender), “moving” (se mudan), o “estate sale” (venta de herencia). Si el anuncio tiene un número de teléfono de otro estado, esto puede ser señal de que el dueño está bien motivado para vender la propiedad.

Traspaso del título o escritura (deed transfer)
El titulo o la escritura denota quien es el dueño de una propiedad inmobiliaria. Este documento contiene los nombres de los dueños anteriores y presentes de una propiedad. Usted puede comprar una propiedad haciendo que el dueño firme y transfiera el titulo (la escritura) a su nombre. Esta es una forma de comprar propiedad sin tener que obtener financiamiento.

Hay tres tipos de título: renuncia (quitclain deed), concesión (grant deed) y garantía (warranty deed). El titulo de renuncia (quitclain) transfiere los intereses del dueño de la propiedad, sin ofrecer garantía de que la persona tiene el título claro y sin problemas. El titulo de concesión (grant) transfiere los intereses del dueño y hace ciertas promesas sobre el titulo. El titulo de concesión (grant) transfiere los intereses del dueño y hace ciertas promesas sobre el titulo. El titulo de garantía (warranty) transfiere los intereses y promete que no hay ningún problema con el título de la propiedad.

No se olvide que usted también puede colocar anuncios para dejar saber que está interesado en comprar propiedades.